Tapu Harcı Gelirleri 400 Milyar TL’ye Ulaşabilir

Hamide HANGÜL

Gayrimenkul sektörü, 2026 yılına önemli yeniliklerle girdi. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK), konut kredilerinde yaptığı düzenlemelerle birinci ve ikinci el konut ayrımını kaldırdı. Ayrıca, C enerji sınıfındaki konutlar da avantajlı kredi kapsamına alındı. Öte yandan, Ticaret Bakanlığı’nın geçen yıl başlattığı Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), 15 Şubat 2026 itibarıyla hayata geçti.

Bu sistem, arsa, iş yeri, konut ve tarla gibi tüm gayrimenkul satışlarında “yetki doğrulama” zorunluluğu getirerek, sahte ilanların ve spekülatif fiyat hareketlerinin önüne geçmeyi hedefliyor. EİDS’nin, ilan platformlarında mevcut olan 1.2 milyon gayrimenkul ilanını yaklaşık yüzde 20 oranında azaltması bekleniyor; bu da yaklaşık 240 bin ilan demek.

İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, yeni sistemin piyasada yetkisiz ilan, sahte fiyat ve spekülatif yönlendirmelerin önüne geçeceğini belirtti. Şu anda 1 milyon 200 bin satılık gayrimenkul ilanı bulunduğunu ifade eden Akdoğan, yeni sistemle bu ilanların yaklaşık yüzde 20’sinin azalmasını öngördüklerini, asıl etkinin ise bir ay içinde görüleceğini vurguladı. Ayrıca, sistemin vergi gelirleri üzerinde de olumlu bir etkisi olacağını belirten Akdoğan, tapu harcı gelirlerinin toplamda yüzde 4 olan oranının yüzde 2’ye düşürülmesinin önemli olduğunu vurguladı.

Tapuda Güvenli Ödeme Sistemi’nin devreye girmesiyle, para transferi ve tapu işlemlerinin eş zamanlı olarak ilerleyeceğine dikkat çeken Akdoğan, devletin vergi kaybının minimize edileceğini ve dolandırıcılık risklerinin önemli ölçüde azalacağını ifade etti. Sistem, Gelir İdaresi Başkanlığı, bankalar ve tapu sistemiyle entegre çalışarak verilerin tek merkezden izlenmesini sağlıyor.

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkan Yardımcısı Mustafa Hakan Özelmacıklı, Türkiye genelinde 59 milyon 280 bin parsel bulunduğunu ve 24 milyon 724 bin bağımsız bölümde yaklaşık 56 milyon malik olduğunu belirtti. Yetki belgesi olan emlak işletmelerinin sayısının yaklaşık 88 bin, sigortalı emlak danışmanı sayısının ise 110 bin olduğunu ifade eden Özelmacıklı, aylık 1.5 milyon aktif ilan olmasına rağmen bu ilanların büyük bir kısmının etkisiz ve mükerrer olduğunu söyledi. Özelmacıklı, 15 Mart’tan sonra ilan sayılarında yüzde 20’lik bir düşüş beklediklerini de ekledi.

Hakan Akdoğan, son yıllarda konut satışlarında ipotekli satış oranının ciddi şekilde düştüğünü belirterek, 2013-2014 döneminde yüzde 30-35 seviyelerinde olan kredi kullanım oranının günümüzde yüzde 14’lere gerilediğini vurguladı. Faizlerin düşmeden konutta güçlü bir talep beklemenin gerçekçi olmadığını ifade eden Akdoğan, düzenlemelerin oturmasıyla birlikte fiyat artışlarının daha kontrollü ve rasyonel ilerleyeceğini belirtti. 2026 yılında ikinci el konut piyasasında daha hareketli ama spekülasyondan uzak bir dönem yaşanacağını düşündüğünü söyledi.

TÜGEM YK üyesi Nilüfer Kas, satış bedellerinin gerçek değerinden gösterilmemesinin piyasa dengesini bozduğunu ve uzun vadede devletin önemli vergi kaybına neden olduğunu ifade etti. Gerçek değer üzerinden işlem yapılmasının artık bir tercih değil, zorunluluk olduğunu vurgulayan Kas, ilan platformlarında 1.2 milyon ilanın mevcut olduğunu belirtti. Artık 5 milyonluk bir gayrimenkul 1 milyon TL’ye satışa sunulamayacak. Kas, belediye rayiçlerinin bu yıl üç kat artırıldığını ve bunun tapu harcı gelirlerinde üç kat kadar artış anlamına geldiğini belirterek, gerçek değer uygulamasıyla tapu harcı gelirlerinin 400 milyar TL’ye ulaşabileceğini ifade etti.